El informe de TINSA destaca el empuje inmobiliario de la Costa del Sol y Campo de Gibraltar

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Antigua, Gavá y Mojácar lideran el incremento de precios en la costa en el último año según el Informe Vivienda en costa 2017 de TINSA

Las zonas de costa más avanzadas en la recuperación se localizan en Canarias, Mallorca, Ibiza, sur de Alicante, costa oriental de Málaga, Costa Dorada y el litoral gaditano entre Tarifa y Conil.
Antigua (+26,1%), Gavá (+17,8%) y Mojácar (+17,3%) registraron los mayores aumentos interanuales de precio en la estadística provisional del primer trimestre de 2017. Entre los descensos, destacan Mazarrón (-12,8%), Orihuela (-11,8%) y Vejer de la Frontera (-11,3%).
El conjunto de los municipios de costa incluidos en el informe aumentó un 14,6% las compraventas en 2016, según datos del Ministerio de Fomento. Los enclaves más activos fueron Torrevieja, Marbella, Orihuela y Mijas.

La recuperación del mercado residencial sigue extendiéndose lentamente por el litoral español, aunque de forma heterogénea. El informe Vivienda en costa 2017, publicado hoy por Tinsa, muestra que junto a enclaves que empiezan a despuntar en precios y actividad conviven, incluso dentro de una misma provincia, zonas que se encuentran aún en fase de estabilización, en unos casos mostrando ya indicios de mejora y en otros finalizando el ajuste. Antigua (+26,1%), en la isla de Fuerteventura, Gavá (+17,8%) y Mojácar (+17,3%) destacan en el primer trimestre de 2017 como los municipios de costa con mayor incremento de precios en los últimos doces meses, según la estadística provisional de Tinsa.

Vivienda en costa 2017 es una radiografía de la situación del mercado de vivienda vacacional en España, a partir de información estadística y de la experiencia local de la red técnica de Tinsa en las 58 zonas en la que el estudio divide la costa peninsular e islas.

La red técnica señala que la situación de la vivienda vacacional es de clara mejoría en un 22,4% de las zonas analizadas, frente al 8,8% del año pasado. En otro 43% se perciben indicios de mejora, con lo que casi dos terceras partes está evolucionando de manera positiva.

Las zonas de costa donde el mercado de vivienda vacacional muestra claros signos de recuperación se localizan en las Islas Canarias, Mallorca e Ibiza, Costa Dorada, el sur de Alicante, la costa oriental de Málaga y la costa gaditana entre Tarifa y Conil. También en Guipúzcoa, aunque en esta provincia el componente vacacional se funde con el mercado de primera residencia.

En el extremo contrario, algunas de las zonas donde todavía es prematuro hablar de recuperación, porque se encuentran en una situación de claro ajuste, son la isla de La Palma; la costa gaditana de Algeciras y alrededores; el litoral oriental asturiano y la costa coruñesa.

El Mediterráneo está, por lo general, más avanzado en la recuperación que las costas atlántica y cantábrica. En todas las provincias del arco mediterráneo se detectan ubicaciones donde el mercado de vivienda vacacional evoluciona positivamente, con la excepción de la costa de Granada y buena parte del litoral almeriense, que estarían finalizando su ajuste. También irían un paso atrás en la recuperación la zona norte de las provincias de Girona, Tarragona y Castellón, así como la zona sur de Barcelona y de Valencia.

Por el contrario, la situación de ajuste sigue siendo la predominante en las costas atlántica y cantábrica, aunque, por lo general, con una situación cercana al suelo. Entre las excepciones, las Islas Canarias y Guipúzcoa, donde el mercado mejora claramente, y la costa gaditana, Pontevedra y Asturias Occidental, donde se observan indicios de recuperación.

–PRECIO

La vuelta progresiva de la demanda y la apertura de la financiación están impulsando los precios en una mayor proporción de municipios de costa que el año anterior. En 84 de los 136 municipios costeros con dato disponible, la estadística de Tinsa muestra en el primer trimestre de 2017 crecimientos de precio en tasa interanual, frente a los 71 enclaves que en 2016 estaban en positivo y los 32 de 2015.

A la hora de analizar los precios en los municipios de costa es preciso tener en cuenta la heterogeneidad que caracteriza este mercado, incluso dentro de un mismo municipio. En algunos casos, el mercado más próximo a la costa tiene un mejor comportamiento que las zonas localizadas más hacia el interior. Y con frecuencia conviven, por un lado, la venta de producto en stock, en ocasiones a precio de liquidación, y, por otro, la venta de viviendas nuevas de mejores calidades y ubicaciones.

Así, por ejemplo, aunque la estadística señala en Torrevieja y Orihuela, en Alicante, caídas interanuales en su precio medio del 4,4% y del 11,8%, respectivamente, los técnicos locales señalan que en esos municipios el mercado vacacional está estabilizado e incluso registrando incrementos en las mejores ubicaciones. En esta línea, la evolución del mejor producto de costa sería algo mejor de lo que indican las caídas interanuales de los precios medios en municipios como Blanes (Girona), Calviá (Mallorca) o Chipiona (Cádiz).

En la costa de Alicante, Barcelona, Málaga, Cádiz y las islas, las subidas de precios están más asentadas y se dan en un mayor número de localidades que en otras provincias. Los municipios costeros de Castellón, Huelva y Murcia siguen por lo general abaratándose, aunque hay poblaciones que experimentan un mejor comportamiento, como la onubense Isla Cristina (+7,5%) y Águilas, en Murcia (+5%).

Además del dinamismo de Antigua, Gavá y Mojácar, señalados anteriormente, muestran importantes crecimientos los municipios de Castell-Platja d’Aro (+16,6%), Manilva (+15%) y San Fernando, en Cádiz (+12,4%). También se han revalorizado con fuerza en el último año Premià de Mar (+11,6%), Marbella (+11,3%) y Benidorm (+10,9%).

Por el contrario, entre los enclaves costeros que se han abaratado en el último año destacan Mazarrón (-12,8%), Orihuela (-11,8%), Vejer de la Frontera (-11,3%) o Lepe (-10,6%).

Las perspectivas de cara a los próximos meses son por lo general optimistas. En un 52% de las zonas analizadas, los técnicos señalan que los precios evolucionarán mejor en 2017, frente al 38,6% que pensaba así en el informe del año anterior. Otro 46,6% apuesta por una estabilización.

–PRIMERA LÍNEA

El informe Vivienda en Costa incluye este año un sondeo sobre el valor medio de la vivienda vacacional en las mejores ubicaciones de cada zona. De acuerdo a la información facilitada por la red técnica de Tinsa, en un 43,1% de las zonas analizadas la vivienda plurifamiliar en primera línea de playa se sitúa entre 2.000 y 4.000 euros/m2. En otro 31%, el valor estaría por debajo de los 2.000 €/m2.

Entre las ubicaciones con los precios medios más elevados destacan la Concha de San Sebastián (9.000 euros/m2); el casco antiguo y Portixol en Palma de Mallorca (8.000 €/m2); el paseo marítimo de Ibiza (7.000 €/m2) o la costa este de Estepona y costa de Marbella (6.000 €/m2).

En el segmento de viviendas unifamiliares, en casi un tercio de las 58 zonas analizadas la oferta en primera línea en buenas ubicaciones muestra un valor medio de entre 2.000 y 4.000 €/m2, mientras que en otro 27% los valores medios estarían por debajo de 2.000 €/m2. Entre las localizaciones más exclusivas para esta tipología destaca Mallorca, donde un unifamiliar de 120 metros cuadrados en la zona de Portixol puede alcanzar los 2,2 millones de euros. También en la zona de Talamanca, en Santa Eulalia (Ibiza) se encuentran valores medios en el entorno de los 15.000 €/m2 en primera línea de mar.

Un escalón inferior de precio, entre 6.000 y 8.000 €/m2, alcanza la oferta unifamiliar en Cala Sant Francesc (Blanes) y en Canyelles-La Montgoda (Lloret de Mar), ambas en Girona; en Sant Vicenç de Montalt, en Caldes d’Estrach y en Sitges (Barcelona); en Cabo de las Huertas (Alicante); en Marbella o en la Playa de Maspalomas (Gran Canaria), por citar algunos ejemplos.

–OFERTA

Al analizar la situación de sobreoferta de vivienda nueva (finalizada a partir de 2008), solo en un 5% de las zonas analizadas los técnicos señalan que el stock es muy abundante, frente al 14% del año pasado. En esta situación se enmarcan las costas de Tarragona, Cádiz y A Coruña. En otro 60% de las zonas se apunta que el stock es inexistente o escaso (52% en 2016).

El alquiler es la fórmula de disfrute vacacional predominante en Vizcaya, Islas Canarias, Baleares, Pontevedra y alrededores de Barcelona y costa de El Garraf, entre otras.

–ACTIVIDAD

La actividad promotora sigue relegada a zonas concretas. En la mayoría de las franjas de costa analizadas (63,8%) no se ha iniciado nueva actividad de construcción de vivienda vacacional. Los focos que concentran la construcción son Costa del Sol, Alicante, Almería (Pulpí y Vera), costa occidental de Cádiz (Tarifa, Zahara de los Atunes y Conil), sur de Valencia, Costa Dorada, el Maresme (Cambrils y Salou), Murcia (Águilas, Los Alcázares, San Pedro del Pinatar), Tenerife y Mallorca (Palma, Calvià y Andratx).

De acuerdo a los datos de visados de obra nueva publicados por el Ministerio de Fomento, los municipios costeros de más de 10.000 habitantes con mayor número de licencias de obra autorizadas en 2016 (excluyendo las capitales de provincia costeras) fueron Orihuela (1.038 visados), Torrevieja (620 viviendas), Elche (372) y Benidorm (328), todos ellos en la provincia de Alicante. Tras ellos, destacan Santurtzi (Vizcaya), Mogán (Gran Canaria) y Pilar de la Horada (Alicante), en el entorno de los 300 visados autorizados en 2016.

El número de licencias concedidas en 2016 en el conjunto de los municipios costeros analizados en el informe se incrementó el año pasado un 12,8% respecto a 2015, hasta el entorno de los 14.600 visados.

–MERCADO DE SUELO

Aunque de forma moderada, se ha reducido el número de zonas en las que la red técnica de Tinsa apunta que el mercado de suelo es inexistente: un 44,4% frente a un 36,2% de zonas en el informe de 2016. En otro 24% se detectan algunas transacciones y solo en un 12% se apunta que el mercado de suelo empieza a tomar dinamismo y a recuperar una actividad regular. Esta sería la situación en Mallorca, Ibiza, Marbella-Estepona, norte de Alicante, Manga del Mar Menor y Guipúzcoa.

En cuanto a los precios del suelo, solo se observan incrementos en los últimos meses en ubicaciones puntuales de la costa de Alicante, el Maresme, Costa Dorada, Mallorca, Costa del Sol, Tenerife y Guipúzcoa, aunque en esta última zona se entremezclan los usos de primera residencia y vacacional.

–DEMANDA

La actividad de compraventas ha registrado un cambio radical en el último año. En un 84,5% de las zonas los técnicos tienen la percepción de que se ha producido un incremento de las transacciones en el mercado de vivienda vacacional, cuando el año anterior esta afirmación apenas se daba en un 23% de las franjas de costa analizadas. Entre las zonas donde el mercado sigue parado, sin signos aparentes de reactivación de compraventas, destacan las costas de A Coruña, Asturias, Vizcaya, Algeciras y el litoral oriental de Almería.

La suma de las compraventas realizadas en el conjunto de los municipios costeros analizados en el informe (incluyendo capitales de provincia) ha experimentado, según datos publicados por el Ministerio de Fomento, un crecimiento del 14,6% en 2016 respecto al año anterior, hasta 158.635 unidades.

Si se excluyen del análisis los municipios costeros que son capital de provincia, los enclaves más activos en transacciones durante el año pasado, según el ministerio, fueron Torrevieja (5.291 viviendas, un 21,7% más que en 2015); Marbella (4.001 viviendas, -9,8%); Orihuela (3.839 viviendas, +1,7%) y Mijas (2.506 viviendas, +5,6%).

Los datos oficiales referidos a las compraventas únicamente de obra nueva sitúan a Torrevieja (914 viviendas en 2016, un 51% más que en 2015), Orihuela (874 transacciones, +15%) y Pilar de la Horadada (495 viviendas, +90%) como los municipios costeros con más transacciones de vivienda nueva, solo por detrás de Barcelona (1.314 unidades, +7,5%) y por delante de Málaga (459 viviendas, -14,8%). La suma de las transacciones de obra nueva en los municipios de costa analizados en el informe alcanza las 14.064 viviendas, que suponen un descenso del 6,8% respecto a los datos de Fomento de 2015.