La reciente aprobación de la Ley de Vivienda de Andalucía —la primera ley autonómica de vivienda en España— supone un cambio significativo en la gobernanza residencial. Con 117 artículos y medidas orientadas a facilitar la gestión del suelo, fomentar la rehabilitación y agilizar el desarrollo de vivienda asequible, el nuevo marco legal es objeto de análisis por parte de la Cátedra Real Estate Alfil de San Telmo Business School.

Desde una perspectiva técnica e independiente, el foro ha evaluado los escenarios de implementación y las oportunidades reales que plantea este nuevo marco legislativo para mejorar la oferta de vivienda en la región. La Cátedra sitúa este análisis dentro del marco comparado con otras experiencias autonómicas y europeas, donde mecanismos similares han mostrado efectos heterogéneos.

En comparación con la ley estatal, el texto andaluz introduce elementos operativos que podrían tener un efecto directo sobre el parque residencial. Entre ellos, la posibilidad de modificar densidades edificatorias en municipios de más de 100.000 habitantes si se destina el suelo a vivienda protegida, el impulso a la industrialización constructiva como estrategia para acortar plazos y costes, y la creación de inventarios únicos de vivienda pública para una gestión más eficiente.

“El nuevo marco legal ofrece un espacio para articular soluciones conjuntas entre administraciones y sector privado en un momento especialmente sensible para el acceso a la vivienda. Si se despliega con criterio técnico, puede permitir avances significativos en zonas tensionadas por precio y escasez de suelo”, señala Eduardo Olaya Estefan, director de la Cátedra Real Estate Alfil.

–Oportunidades y factores clave

Entre las disposiciones con mayor potencial transformador, la Cátedra destaca la flexibilidad en la planificación urbana mediante ajuste temporal de densidades, el impulso de procesos de construcción industrializada, la reutilización de suelo urbano infrautilizado —incluidos suelos dotacionales—, la rehabilitación del parque edificado, y la gestión unificada del parque público mediante inventarios coordinados.

Estos instrumentos resultan especialmente relevantes en áreas donde la demanda supera ampliamente la oferta, ya que podrían reducir los tiempos de entrega, optimizar costes y diversificar la oferta residencial.

“La nueva ley representa una oportunidad para alinear voluntades entre sector público y privado con una mirada técnica y estratégica. Introducir los mecanismos de flexibilidad previstos en la normativa, como el ajuste de densidades o la industrialización, puede generar impactos positivos en la accesibilidad residencial si se acompaña de seguridad jurídica y políticas de largo plazo”, explica Josep Mor Figueras, profesor del área de Finanzas y director académico de la Cátedra Real Estate Alfil de San Telmo Business School.

–Escenarios de implementación

El grado de efectividad de la norma dependerá en última instancia del desarrollo reglamentario, de la capacidad de los ayuntamientos para desplegar sus medidas y de la dinámica del mercado inmobiliario local. En territorios con alta presión sobre la vivienda, como los grandes municipios andaluces, las medidas podrían tener un impacto visible a medio plazo si se combinan con incentivos adecuados, suelo disponible e inversión privada comprometida.

Para otros municipios con menor densidad demográfica o mercado menos tensionado, la ley podría servir como una herramienta de preparación normativa, capaz de agilizar respuestas en futuros episodios de demanda creciente.

“Estamos ante un marco normativo con potencial real, siempre que la norma se transforme en un instrumento operativo, útil para ayuntamientos, promotores e inversores con voluntad de permanencia”, añade Olaya.

La Cátedra Real Estate Alfil considera que la nueva ley ofrece una oportunidad para impulsar un desarrollo más equilibrado, eficiente y sostenible del parque residencial andaluz. Pero advierte que su éxito dependerá del compromiso técnico, del acompañamiento regulatorio y de la colaboración institucional, empresarial y social.

—